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可怕的不是高房价,而是炒房者可能“卷土重来”

2018年02月09日 中山房讯网 编辑:毓秀

  “购房加杠杆”重出江湖

  1月16日,据《证券日报》报道称,部分房产中介和融资担保公司联合个别银行推出“首套六成五按揭+零点五成消费贷”、“首套6成按揭+1成消费贷”、“二套4成按揭+3成消费贷”以及“二套2成按揭+5成消费贷”的模式。

  一家融资担保公司的业务员表示:

  购买首套普通住宅,按照“按揭贷款6.5成+消费贷款0.5成”来满足首付3成;

  首套非普通住宅,按照“按揭贷款6成+消费贷款1成”来满足首付3成;

  二套房普通住宅,按照“按揭贷款4成+消费贷款3成”来满足首付3成;

  二套非普通住宅,则按照“按揭贷款2成+消费贷款5成”来满足首付3成。

  其中商业贷款部分贷款年限最高为25年,二套房贷款利率按照现行政策为基准利率上浮20%,配资金部分最长贷款年限为10年,贷款利率按照基准利率上浮10%执行。

  两个贷款申请同时面签,按揭贷款部分先放款,半个月后“加成部分”再放款。买房人只需要和卖家协商好放款时间就可以。

  某房产中介的经纪人则称:

  这项业务对贷款人的收入要求并不高,只需要覆盖贷款金额的1.5倍就可以,同时只要贷款人能提交合理的收入证明,工资流水部分可以由担保公司来包装。

  “购房高杠杆”已接近07年前的美国

  此前,中国社科院此前发布的《中国住房发展报告(2017-2018)》显示,截至2016年底,中国居民购房抵押率升至50%,已经接近美国2007年次贷危机爆发前的水平。

  另有数据显示,居民债务占居民可支配收入的比重已从2007年的不足35%,上涨至目前的90%,基本上等于居民的收入都拿去还房贷了,若考虑我国诸多的民间融资渠道,居民杠杆率恐更高。

  而日本和美国分别于上世纪90年代初和90年代中后期经历房地产泡沫破裂时,居民债务占可支配收入比重分别为120%和130%,我国居民杠杆率已接近较危险的区间。居民部门加杠杆空间已越来越有限。

  中国居民加杠杆的最主要用途是买房产,如果房价下跌,将可能出现金融机构资产负债表急速恶化并开始大规模收紧信贷,进而导致购房者普遍违约以及银行挤兑,引发金融风险。

  别多想!中国高杠杆一点不奇怪

  2015-2016年期间,我国央行采取的是极度宽松的货币政策,不仅是国内股市出现疯牛行情,而且还带动了国内的房价的非理性上涨,这就导致之前一直处于观望中的购房者,害怕现在不买房,以后更加买不起房,全民都急着加杠杆购房,一下把我国居民的杠杆率推向顶峰。

  到了2017年上半年,房地产贷款增速放缓,但我们的消费类贷款出现了曝发性增长。究其原因是居民个人借道消费贷、首付贷、现金贷等个人信用贷款加杠杆购房的态势升温。于是央行、银监会等金融监管部门相继出手严打此类违规行为。但是居民的杠杆率上涨已是木已成舟。

  截止2017年12月末,个人住房贷款余额21.86万亿元,同比增长22.2%。

  包括房地产开发贷款和个人住房贷款在内的人民币房地产贷款余额为32.25万亿元,同比增长20.9%,全年增加5.56万亿元,占同期各项贷款增量的41.1%。

  2018,打倒“购房高杠杆”

  事实上,监管层已注意到居民高杠杆风险。

  2017年,个人借道消费贷、首付贷等个人信用贷款加杠杆购房的态势升温,央行、银监会等金融监管部门相继出手严打此类违规行为。

  一方面,住建部会同人民银行、银监会联合发文部署规范购房融资行为,明确严禁房地产开发机构、房地产中介机构、互联网金融机构、小额贷款公司等违规提供购房首付融资、房地产场外配资等;

  与此同时,从房贷利率来看,首套房和二套房利率依然几乎没有银行执行基准利率。

  另一方面,银监会派出机构积极开展风险排查,并加强规范管理和问责,严查个人消费贷款违规进入房地产市场。

  为此,多数专家预计,2018年居民去杠杆也将成为监管的重点。未来监管部门将加强引导,防止居民债务过快增长、向房地产领域过度集中,否则一场金融危机将难以避免。